01 / LONG-TERM TREND
土地と戸建ては2014年前後まで低下し、その後上昇
まず、川口市全体の変化から見てみましょう。土地は2007年の20.0万円/㎡から2011年の16.9万円/㎡、2015年の15.9万円/㎡へ低下しました。その後は上昇し、2023年に21.3万円/㎡、2025年に22.4万円/㎡となっています。
中古マンションは2007年33.6万円/㎡、2010年32.9万円/㎡、2015年35.4万円/㎡でした。2015年以降は上昇し、2023年に48.6万円/㎡、2025年に48.0万円/㎡となっています。
戸建ては2007年29.2万円/㎡から2013年25.0万円/㎡、2015年25.4万円/㎡へ低下したあと、2023年に34.5万円/㎡、2025年に35.2万円/㎡となりました。戸建て単価は、土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割った数字です。
3つとも1㎡あたりの価格ですが、土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積が基準です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが19年間でどう変化したかを確認します。
年別の数値と件数を見る
| 年 | 中古マンション | 土地 | 戸建て（土地・建物） |
|---|---|---|---|
| 2007 | 33.6万円/㎡（n=241） | 20.0万円/㎡（n=261） | 29.2万円/㎡（n=346） |
| 2008 | 32.3万円/㎡（n=331） | 19.1万円/㎡（n=366） | 28.6万円/㎡（n=442） |
| 2009 | 32.9万円/㎡（n=379） | 18.1万円/㎡（n=283） | 28.0万円/㎡（n=500） |
| 2010 | 32.9万円/㎡（n=388） | 17.4万円/㎡（n=310） | 27.0万円/㎡（n=518） |
| 2011 | 33.0万円/㎡（n=357） | 16.9万円/㎡（n=275） | 26.4万円/㎡（n=565） |
| 2012 | 32.9万円/㎡（n=384） | 16.5万円/㎡（n=326） | 25.9万円/㎡（n=658） |
| 2013 | 33.3万円/㎡（n=552） | 16.0万円/㎡（n=314） | 25.0万円/㎡（n=727） |
| 2014 | 34.0万円/㎡（n=488） | 15.8万円/㎡（n=316） | 24.9万円/㎡（n=633） |
| 2015 | 35.4万円/㎡（n=420） | 15.9万円/㎡（n=332） | 25.4万円/㎡（n=604） |
| 2016 | 36.4万円/㎡（n=386） | 16.8万円/㎡（n=310） | 26.9万円/㎡（n=600） |
| 2017 | 37.4万円/㎡（n=414） | 17.7万円/㎡（n=332） | 28.8万円/㎡（n=645） |
| 2018 | 38.6万円/㎡（n=386） | 18.3万円/㎡（n=305） | 29.6万円/㎡（n=621） |
| 2019 | 40.0万円/㎡（n=347） | 18.3万円/㎡（n=224） | 31.6万円/㎡（n=529） |
| 2020 | 41.3万円/㎡（n=459） | 18.3万円/㎡（n=253） | 32.0万円/㎡（n=656） |
| 2021 | 42.9万円/㎡（n=305） | 19.0万円/㎡（n=570） | 33.3万円/㎡（n=872） |
| 2022 | 45.0万円/㎡（n=254） | 20.0万円/㎡（n=468） | 34.1万円/㎡（n=755） |
| 2023 | 48.6万円/㎡（n=365） | 21.3万円/㎡（n=460） | 34.5万円/㎡（n=703） |
| 2024 | 48.0万円/㎡（n=415） | 21.9万円/㎡（n=484） | 35.2万円/㎡（n=804） |
| 2025 | 48.0万円/㎡（n=532） | 22.4万円/㎡（n=298） | 35.2万円/㎡（n=687） |
3年移動中央値（前後1年を含む3年分）。縦軸は万円/㎡。端の年は片側の年しか含まれないため、単年の変化を断定する用途には向きません。
川口市の土地は2007年の20.0万円/㎡から2014年の15.8万円/㎡へ低下し、その後は2025年の22.4万円/㎡まで上昇しています。中古マンションは2015年以降の上昇が大きく、2025年は48.0万円/㎡です。
02 / 2011 MERGER
2011年の合併は、価格の転換点だった？
鳩ヶ谷市は2011年10月11日に川口市へ編入されました。そこで、合併の前後で不動産価格に共通した変化があったのかを、川口市全体と旧鳩ヶ谷市域に分けて確かめます。
集計範囲は、2007年から一貫して現在の川口市域です。国土交通省の取引データでは、合併前の坂下町・桜町・大字里・大字辻・鳩ヶ谷本町・南鳩ヶ谷なども川口市の過去データに含まれています。合併年から対象地域を付け足した比較ではありません。
土地は、川口市全体が2010年17.4万円/㎡から2012年16.5万円/㎡、旧鳩ヶ谷市域が17.2万円/㎡から15.6万円/㎡となりました。いずれも合併直後に上昇へ転じた形ではなく、2025年は川口市全体22.4万円/㎡、旧鳩ヶ谷市域20.5万円/㎡です。
中古マンションは、川口市全体が2010年32.9万円/㎡、2012年32.9万円/㎡とほぼ同じ水準でした。旧鳩ヶ谷市域は同じ順に26.7万円/㎡、32.3万円/㎡です。土地と中古マンションで変化の時期が揃わないため、合併だけを価格変化の転換点とするより、物件種別や取引構成も合わせて見るのが自然です。
土地
中古マンション
年別の数値と件数を見る
| 年 | 川口市 土地 | 旧鳩ヶ谷市域 土地 | 川口市 中古マンション | 旧鳩ヶ谷市域 中古マンション |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 20.0万円/㎡（n=261） | 19.3万円/㎡（n=34） | 33.6万円/㎡（n=241） | 28.8万円/㎡（n=11） |
| 2008 | 19.1万円/㎡（n=366） | 19.1万円/㎡（n=44） | 32.3万円/㎡（n=331） | 25.9万円/㎡（n=17） |
| 2009 | 18.1万円/㎡（n=283） | 18.2万円/㎡（n=43） | 32.9万円/㎡（n=379） | 27.1万円/㎡（n=34） |
| 2010 | 17.4万円/㎡（n=310） | 17.2万円/㎡（n=35） | 32.9万円/㎡（n=388） | 26.7万円/㎡（n=26） |
| 2011 | 16.9万円/㎡（n=275） | 15.7万円/㎡（n=41） | 33.0万円/㎡（n=357） | 32.9万円/㎡（n=29） |
| 2012 | 16.5万円/㎡（n=326） | 15.6万円/㎡（n=49） | 32.9万円/㎡（n=384） | 32.3万円/㎡（n=47） |
| 2013 | 16.0万円/㎡（n=314） | 16.5万円/㎡（n=53） | 33.3万円/㎡（n=552） | 31.4万円/㎡（n=33） |
| 2014 | 15.8万円/㎡（n=316） | 16.9万円/㎡（n=51） | 34.0万円/㎡（n=488） | 30.0万円/㎡（n=41） |
| 2015 | 15.9万円/㎡（n=332） | 16.6万円/㎡（n=43） | 35.4万円/㎡（n=420） | 31.4万円/㎡（n=25） |
| 2016 | 16.8万円/㎡（n=310） | 16.7万円/㎡（n=36） | 36.4万円/㎡（n=386） | 33.1万円/㎡（n=31） |
| 2017 | 17.7万円/㎡（n=332） | 17.3万円/㎡（n=33） | 37.4万円/㎡（n=414） | 32.9万円/㎡（n=38） |
| 2018 | 18.3万円/㎡（n=305） | 17.5万円/㎡（n=40） | 38.6万円/㎡（n=386） | 32.0万円/㎡（n=29） |
| 2019 | 18.3万円/㎡（n=224） | 17.3万円/㎡（n=27） | 40.0万円/㎡（n=347） | 31.4万円/㎡（n=26） |
| 2020 | 18.3万円/㎡（n=253） | 16.5万円/㎡（n=29） | 41.3万円/㎡（n=459） | 32.0万円/㎡（n=36） |
| 2021 | 19.0万円/㎡（n=570） | 18.3万円/㎡（n=90） | 42.9万円/㎡（n=305） | 35.3万円/㎡（n=18） |
| 2022 | 20.0万円/㎡（n=468） | 19.2万円/㎡（n=82） | 45.0万円/㎡（n=254） | 41.3万円/㎡（n=17） |
| 2023 | 21.3万円/㎡（n=460） | 20.7万円/㎡（n=72） | 48.6万円/㎡（n=365） | 42.3万円/㎡（n=25） |
| 2024 | 21.9万円/㎡（n=484） | 20.0万円/㎡（n=64） | 48.0万円/㎡（n=415） | 42.7万円/㎡（n=30） |
| 2025 | 22.4万円/㎡（n=298） | 20.5万円/㎡（n=64） | 48.0万円/㎡（n=532） | 42.7万円/㎡（n=36） |
3年移動中央値（前後1年を含む3年分）。旧鳩ヶ谷市域は、川口市が公開する合併時の住所変更一覧にある町・字を集計しています。破線は2011年の合併。
合併の前後だけで、土地と中古マンションが同じ方向へ一斉に変化したわけではありません。よりはっきりした上昇は、川口市全体では2015年以降に確認できます。旧鳩ヶ谷市域の2025年は、土地20.5万円/㎡、中古マンション42.7万円/㎡です。
03 / TOWN-LEVEL VIEW
高い町と、取引件数が多い町は別にある
町丁別の中古マンション中央値を見てみましょう。直近7年では、金山町が69.3万円/㎡（62件）、芝新町が67.5万円/㎡（40件）、並木元町が67.1万円/㎡（47件）です。件数を併記すると、同じ上位でも数字の厚みが違うことが分かります。
土地は、栄町が62.5万円/㎡（27件）、幸町が56.0万円/㎡（25件）、並木が54.3万円/㎡（34件）です。中古マンションの上位町丁とは顔ぶれが一致しません。
全種別を合わせた年あたり取引件数では、元郷が48.6件、朝日が47.6件、西川口が45.3件です。単価が上位の町と、取引件数が多い町は同じではありません。
中古マンション
- 01金山町n=6269.3万円/㎡
- 02芝新町n=4067.5万円/㎡
- 03並木元町n=4767.1万円/㎡
- 04本町n=22860.6万円/㎡
- 05幸町n=14560.0万円/㎡
- 06飯塚n=10958.9万円/㎡
- 07栄町n=8958.7万円/㎡
- 08川口n=17655.1万円/㎡
- 09並木n=19350.9万円/㎡
- 10原町n=2150.0万円/㎡
土地
- 01栄町n=2762.5万円/㎡
- 02幸町n=2556.0万円/㎡
- 03並木n=3454.3万円/㎡
- 04本町n=2748.5万円/㎡
- 05金山町n=843.3万円/㎡
- 06飯塚n=4043.0万円/㎡
- 07川口n=4140.0万円/㎡
- 08西川口n=5238.6万円/㎡
- 09西青木n=4435.0万円/㎡
- 10芝中田n=2933.3万円/㎡
2019年以降の中央値。各行のnは、その物件種別の集計件数です。
中古マンションでは金山町・芝新町・並木元町、土地では栄町・幸町・並木が上位です。同じ川口市内でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。
次に、現在の土地単価ではなく、2007〜2010年から直近7年までの伸び率を見ます。大字赤山が3.14倍、栄町が1.89倍、並木が1.68倍です。現在の土地単価順位と、過去からの伸び率順位は同じではありません。
- 01大字赤山直近 n=173.14倍
- 02栄町直近 n=271.89倍
- 03並木直近 n=341.68倍
- 04大字安行吉岡直近 n=291.65倍
- 05大字小谷場直近 n=301.46倍
- 06飯塚直近 n=401.43倍
- 07川口直近 n=411.43倍
- 08差間直近 n=211.37倍
- 09西川口直近 n=521.36倍
- 10本町直近 n=271.25倍
- 11戸塚南直近 n=521.25倍
- 12大字安行領根岸直近 n=621.24倍
- 13青木直近 n=541.23倍
- 14芝直近 n=781.22倍
- 15芝塚原直近 n=111.22倍
- 16大字東本郷直近 n=491.22倍
- 17大字西立野直近 n=241.20倍
- 18弥平直近 n=251.20倍
- 19南鳩ヶ谷直近 n=741.18倍
- 20元郷直近 n=591.17倍
- 21柳崎直近 n=321.17倍
- 22大字安行直近 n=191.16倍
- 23芝中田直近 n=291.15倍
- 24上青木直近 n=271.15倍
- 25西青木直近 n=441.14倍
- 26中青木直近 n=381.12倍
- 27東領家直近 n=421.12倍
- 28戸塚直近 n=561.10倍
- 29前川町直近 n=221.10倍
- 30安行出羽直近 n=271.10倍
- 31大字石神直近 n=371.07倍
- 32朝日直近 n=791.05倍
- 33東川口直近 n=431.04倍
- 34大字里直近 n=1011.04倍
- 35北原台直近 n=141.04倍
- 36大字安行領家直近 n=261.02倍
- 37戸塚東直近 n=361.01倍
- 38領家直近 n=311.01倍
- 39大字芝直近 n=781.00倍
- 40上青木西直近 n=231.00倍
- 41長蔵直近 n=170.98倍
- 42鳩ヶ谷本町直近 n=540.97倍
- 43坂下町直近 n=540.94倍
- 44北園町直近 n=110.93倍
- 45榛松直近 n=270.92倍
- 46大字安行原直近 n=900.92倍
- 47大字峯直近 n=300.91倍
- 48前川直近 n=280.85倍
- 49大字辻直近 n=250.82倍
- 50大字木曽呂直近 n=370.82倍
- 51末広直近 n=190.77倍
- 52大字安行慈林直近 n=390.64倍
- 53芝富士直近 n=410.63倍
- 54桜町直近 n=560.57倍
- 55大字赤井直近 n=370.47倍
直近7年の中央値を2007〜2010年の中央値で割った値。起点または直近の件数が基準に満たない町丁は除外しています。
大字赤山は3.14倍、栄町は1.89倍、並木は1.68倍です。現在の土地単価では栄町・幸町・並木が上位で、過去からの伸び率とは顔ぶれが異なります。
04 / LAND × CONDOMINIUM
末広はマンション、中青木は土地の順位が高い
土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。末広は中古マンション市内12位、土地35位で、マンション単価を土地単価で割った比率は2.52倍です。芝富士は中古マンション17位、土地37位、同比率2.56倍でした。
一方、中青木は中古マンション29位、土地11位、同比率0.97倍です。上青木は中古マンション35位、土地20位、同比率0.99倍となっています。この比率は、各町丁で取引された土地と中古マンションの単価差を表しています。
町丁別の数値を見る
| 町丁 | 土地 | 中古マンション | 比率 |
|---|---|---|---|
| 金山町 | 43.3万円/㎡（n=8） | 69.3万円/㎡（n=62） | 1.60倍 |
| 本町 | 48.5万円/㎡（n=27） | 60.6万円/㎡（n=228） | 1.25倍 |
| 幸町 | 56.0万円/㎡（n=25） | 60.0万円/㎡（n=145） | 1.07倍 |
| 飯塚 | 43.0万円/㎡（n=40） | 58.9万円/㎡（n=109） | 1.37倍 |
| 栄町 | 62.5万円/㎡（n=27） | 58.7万円/㎡（n=89） | 0.94倍 |
| 川口 | 40.0万円/㎡（n=41） | 55.1万円/㎡（n=176） | 1.38倍 |
| 並木 | 54.3万円/㎡（n=34） | 50.9万円/㎡（n=193） | 0.94倍 |
| 大字小谷場 | 28.6万円/㎡（n=30） | 49.3万円/㎡（n=21） | 1.73倍 |
| 西川口 | 38.6万円/㎡（n=52） | 48.0万円/㎡（n=161） | 1.24倍 |
| 大字西立野 | 22.7万円/㎡（n=24） | 47.8万円/㎡（n=11） | 2.11倍 |
| 元郷 | 27.8万円/㎡（n=59） | 46.7万円/㎡（n=184） | 1.68倍 |
| 末広 | 17.7万円/㎡（n=19） | 44.6万円/㎡（n=72） | 2.52倍 |
| 西青木 | 35.0万円/㎡（n=44） | 44.0万円/㎡（n=80） | 1.26倍 |
| 坂下町 | 22.0万円/㎡（n=54） | 43.0万円/㎡（n=14） | 1.95倍 |
| 仲町 | 32.7万円/㎡（n=21） | 42.7万円/㎡（n=8） | 1.30倍 |
| 鳩ヶ谷本町 | 17.8万円/㎡（n=54） | 42.2万円/㎡（n=40） | 2.37倍 |
| 芝富士 | 16.3万円/㎡（n=41） | 41.6万円/㎡（n=8） | 2.56倍 |
| 南鳩ヶ谷 | 21.8万円/㎡（n=74） | 41.4万円/㎡（n=47） | 1.90倍 |
| 芝 | 26.0万円/㎡（n=78） | 41.3万円/㎡（n=16） | 1.59倍 |
| 戸塚 | 27.0万円/㎡（n=56） | 40.0万円/㎡（n=61） | 1.48倍 |
| 東川口 | 25.2万円/㎡（n=43） | 40.0万円/㎡（n=72） | 1.59倍 |
| 大字里 | 20.0万円/㎡（n=101） | 37.6万円/㎡（n=31） | 1.88倍 |
| 南町 | 30.0万円/㎡（n=20） | 37.4万円/㎡（n=18） | 1.25倍 |
| 青木 | 30.2万円/㎡（n=54） | 36.7万円/㎡（n=119） | 1.22倍 |
| 朝日 | 19.2万円/㎡（n=79） | 36.0万円/㎡（n=97） | 1.87倍 |
| 大字新井宿 | 19.8万円/㎡（n=12） | 34.7万円/㎡（n=12） | 1.75倍 |
| 大字辻 | 12.3万円/㎡（n=25） | 32.2万円/㎡（n=16） | 2.62倍 |
| 弥平 | 24.0万円/㎡（n=25） | 31.4万円/㎡（n=11） | 1.31倍 |
| 中青木 | 31.7万円/㎡（n=38） | 30.9万円/㎡（n=60） | 0.97倍 |
| 桜町 | 10.3万円/㎡（n=56） | 30.8万円/㎡（n=8） | 3.00倍 |
| 戸塚東 | 21.7万円/㎡（n=36） | 30.0万円/㎡（n=31） | 1.38倍 |
| 大字赤山 | 12.0万円/㎡（n=17） | 29.0万円/㎡（n=12） | 2.42倍 |
| 北原台 | 19.0万円/㎡（n=14） | 25.3万円/㎡（n=22） | 1.33倍 |
| 柳崎 | 21.5万円/㎡（n=32） | 24.8万円/㎡（n=26） | 1.15倍 |
| 上青木 | 23.0万円/㎡（n=27） | 22.7万円/㎡（n=52） | 0.99倍 |
| 領家 | 20.0万円/㎡（n=31） | 22.0万円/㎡（n=9） | 1.10倍 |
| 大字芝 | 21.0万円/㎡（n=78） | 21.7万円/㎡（n=27） | 1.03倍 |
| 大字安行領根岸 | 14.0万円/㎡（n=62） | 20.0万円/㎡（n=21） | 1.43倍 |
| 上青木西 | 21.3万円/㎡（n=23） | 20.0万円/㎡（n=43） | 0.94倍 |
| 江戸袋 | 17.5万円/㎡（n=11） | 18.5万円/㎡（n=11） | 1.05倍 |
| 八幡木 | 18.4万円/㎡（n=30） | 17.7万円/㎡（n=14） | 0.96倍 |
| 大字安行原 | 10.7万円/㎡（n=90） | 9.1万円/㎡（n=14） | 0.85倍 |
横軸が土地、縦軸が中古マンション。いずれも2019年以降の中央値で、両方に8件以上ある町丁だけを表示しています。
右へ行くほど土地単価が高く、上へ行くほど中古マンション単価が高い図です。末広と中青木のように、同じ川口市内でも点の位置には違いがあります。
駅距離、築年、住戸面積などの条件は揃えていません。散布図は町丁ごとの市場の違いを見るためのもので、点の位置から一つの住戸や土地の価格を推定するものではありません。
05 / BUILDING AGE
中古マンションは築20年台から指数が大きく変わる
築0〜9年の中央値を100とした指数では、中古マンションは100 → 75 → 65 → 50 → 37、戸建ては100 → 72 → 61 → 52 → 43です。中古マンションは築10〜19年の75から、築20〜29年の65へ下がっています。
築40〜49年では、中古マンションが37、戸建てが43です。中古マンションと戸建てでは単価の定義が異なり、戸建ての指数には土地価格も含まれます。
集計件数も見てみましょう。中古マンションは築0〜9年が444件、築40〜49年が372件です。戸建ては同じ順に2117件、306件でした。指数と件数を合わせて見ると、どの築年帯の数字が厚いかも確認できます。
図中のnは各築年帯の集計件数。戸建ての築年別単価は土地と建物を合わせた取引総額を延床面積で割った値。建物だけの価値ではない。
川口市の中古マンションは、築10〜19年で指数75、築20〜29年で65となっています。築年帯による指数差が大きいため、川口市全体のマンション相場を見るときにも築年を分ける必要があります。
この指数は、一つの物件が年を重ねたときの値下がり率ではありません。各築年帯で実際に取引された物件の中央値を並べたものなので、立地、面積、建物の仕様が違う点を踏まえて見てください。
06 / HOW TO READ
数字の見方（注記）
本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、埼玉県川口市の2007-2025年の25,755件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値で、平均値ではありません。
対象地域全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。
取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。市区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。
PROPERTY ESTIMATE
このエリアの相場が分かったら、ご自身の不動産も見てみましょう
住所と面積から、周辺の成約データにもとづく価格帯の目安を確認できます。 氏名・連絡先の入力は不要です。