表面利回りは満室想定の賃料を価格で割っただけの数字です。 空室・管理費・修繕・公租公課を引いた NOI（営業純収益） まで出して、 実質利回りと DSCR（返済余裕率）で採算を確かめます。 経費の初期値には出典のある実態調査の数値を使っています。
選び直すと、経費の初期値が同種の物件の目安に入れ替わります。
実際の稼働空室率（関東で1〜2%台）をそのまま使うと退去のリスクを見落とします。 平均何年住むかと、退去してから次が決まるまでの期間から空室損を出します。
初期値はIREM 全国賃貸住宅実態調査（2025年版）（全国3,844物件）の 関東地方の水準から入れています。実額が分かるものは差し替えてください。
募集費用は 年 173,333円（賃料1ヶ月分 ×0.33回/年）として計上しています。
年間の元利返済額 3,255,204円（月 271,267円）
駐車場・自動販売機・アンテナ設置料など
空室率 5.3%
0.5%
年額に換算した一時金
固定資産税・都市計画税 592,800円 ／ 損害保険料 12,480円
PM手数料 323,421円（回収賃料の5%・税込）／ 募集費用 173,333円
原状回復・各種点検・清掃・共用部光熱費など
上の費目に現れない支出（水道光熱費など）を吸収する枠
目安より 7.2pt 経費が重い試算です。どの費目が効いているか上の内訳で確認してください。
目安の出典: IREM JAPAN／日本賃貸住宅管理協会「第13回（2025年版）全国賃貸住宅実態調査」（標本1,947件）。 出典側の運営費は礼金などの一時金を差し引いた定義のため、 比較する数値も同じ形に揃えています（画面上の運営費合計をそのまま割った値28.1% とは異なります）。
NOI には減価償却費・借入利息・税金を含めません（一時点の収支を見るための指標のため）。 税引後の手残りや売却まで含めた収支は、別途キャッシュフローの試算が必要です。 物件ごとの具体的なご相談は、司法書士でもある当社へお気軽にどうぞ。
収支は 可能総収入 → 有効総収入 → 運営費 → NOI の順に組み立てます。 満室想定の賃料（可能総収入）から空室損と貸倒れを引き、礼金・更新料を足したものが 有効総収入です。そこから運営費を引いた残りが NOI で、これを物件価格で割ったものが 実質利回り（還元利回り）になります。
経費の初期値には出典があります。IREM JAPAN と日本賃貸住宅管理協会が全国 3,844 物件を調べた実態調査から、 関東地方の水準を物件タイプ別に入れています。他の利回り計算ツールは経費率の根拠を 示していないことがほとんどなので、ここが一番の違いです。 県別まで細かくしていないのは、標本が薄くなり数字が暴れるためです。
空室率は実測値をそのまま使いません。管理現場の稼働空室率は関東で 1〜2% 台ですが、これは「今空いている率」であって、 退去が起きたときの空室期間を織り込んでいません。平均入居期間と募集期間から 空室損失率を出す方式にしています。
NOI には減価償却費・借入利息・税金を含めません。これは NOI が 「その物件が生む収益力」を資金調達の方法と切り離して見るための指標だからです。 税引後の手残りや売却まで含めた収支は、別途キャッシュフローの試算が必要です。
購入時にかかる税金や登記費用は 購入諸費用シミュレーター で試算できます。登録免許税と司法書士報酬は当社の実額で計算します。