空き家の登記に抵当権が残っています。売却前に何を確認しますか？
実家の登記に抵当権が残っています。ローンも残っている？
父が亡くなり、空き家になった実家の売却を考えています。土地と建物の登記事項証明書を取ると、どちらにも抹消されていない抵当権の登記がありました。父は返済を終えたと思っていましたが、借入の契約書や完済時の書類はまだ見つかっていません。今の状態から売却を相談できますか。何を調べておけばよいでしょうか。
まず、金融機関に完済の有無を確認します
完済していても、抹消登記が済むまでは抵当権の記録が残ります。まず土地と建物の登記を見て、取引していた金融機関に返済状況を問い合わせます。完済していれば抹消書類を、借入が残っていれば返済に必要な金額と、抹消書類を受け取れる時期を確認します。
返済状況を調べながら、空き家の査定や売却の相談は始められます。買主に抵当権のない状態で引き渡す場合は、契約日や引渡し日を決める前に、抹消に必要な手続きと日程を確かめます。
登記と借入の資料で、どこを見る？
- 土地・建物それぞれの登記登記事項証明書の甲区で所有者を、乙区で抹消の有無と、残っている抵当権の順位番号、抵当権者、債務者を見ます。共同担保の記載があるときは、共同担保目録を確認し、売りたい家や敷地のほかに担保に入っている不動産があるかも調べます。
- 借入先と、いまの連絡窓口通帳の引落名、返済予定表、借入契約書があれば、借入先を探す手がかりになります。乙区の抵当権者が保証会社の場合もあります。銀行の合併や名称変更があれば、現在の窓口と抹消書類を出す相手を確かめます。
- 残高・完済日と、抹消書類の有無乙区の「債権額」は、設定や変更の登記で記録された額です。現在の残高や完済の有無は金融機関に聞きます。借主が亡くなっている場合は、残高を照会できる人と、戸籍など必要な書類も窓口に確認します。
完済済み・返済中で、売却前の準備はどう違う？
| 返済の状況 | 売却前に確認すること |
|---|---|
| 完済済み | 完済日と、抵当権抹消に使う書類がそろっているかを確認します。書類が見つからなければ、借入先や現在の抵当権者に、手続きと準備にかかる日数を聞きます。 |
| 借入が残っている | 決済予定日に全額返済するための金額と、申込期限を聞きます。その日に抹消書類を誰が受け取れるかも、金融機関と登記を担当する司法書士に確認します。 |
| 返済状況が不明 | 借入先に返済状況を照会します。借主が亡くなっているときは、そのことを伝え、団体信用生命保険（団信）に加入していたかも聞きます。 |
完済していたら、どの書類を探す？
抵当権者から渡された解除証書や弁済証書、委任状、抵当権の設定時の登記識別情報通知や登記済証が手がかりになります。登記と書類を照らし合わせ、売る土地・建物の抵当権の抹消に使えるかを確かめます。所有者が亡くなっているときは、完済日と解除証書などに記載された日付を伝え、相続登記と抹消登記の順番を司法書士と確認します。
団信で返済されるかもしれないときは？
借主が亡くなったときは、取扱金融機関へ連絡し、団信の加入状況と、手続きに必要な書類を聞きます。保険で返済されるか、いつ完済が確認できるかは、手続きの結果を待って判断します。団信で完済になった場合も、抹消書類の受取りと登記申請を確認します。
売却代金で返済するとき、いくら用意する？
売却代金を使って返済する場合は、売却にかかる費用を含めて資金を見積もります。金融機関に、元金の残高に加えて、決済予定日までの利息や手数料を含む全額返済の金額を聞きます。買主から代金を受け取り、その日に完済して抵当権の抹消を申請する進め方は、金融機関の準備と書類の受渡しが間に合うかを確かめてから決めます。
売却価格が返済額を上回っても、資金が足りない例
決済日に売却代金から売却費用を支払うとした架空の例です。
| 決済に必要な金額 | 計算例 |
|---|---|
| 売却代金 | 1,250万円 |
| 仲介手数料などの売却費用 | 70万円。返済額に含めた利息や手数料は除きます。 |
| 返済に使える額 | 1,180万円 |
| 決済日に必要な全額返済額 | 1,200万円 |
| 不足する額 | 20万円 |
この例で全額返済するには、不足する20万円を自己資金などで用意します。用意できないときは、まず借入先に相談します。売買契約の前に、どの抵当権者の承諾が必要か、抹消に応じる条件と実際に承諾を得られたかを確認します。売却後に債務が残る方法を検討する場合は、残った債務の返済についても確認が必要です。
売却の日程は、何が分かってから決める？
売買契約の前に、査定額をもとに返済資金を見積もり、抹消書類の準備期間を確かめます。借入が残っていれば、決済の候補日を伝え、全額返済額の目安と申込期限を聞きます。相続登記が済んでいなければ、買主へ名義を移す前に必要な相続登記の書類と日程も調整します。借入が残る場合は、決済日が決まったら、その日の全額返済額と抹消書類の受取りを、金融機関や司法書士と確定します。
売却相談では、登記と返済の資料を一緒に見ます
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
土地や建物の登記と、手元にある返済や完済の資料を見せていただきます。完済済みなら抹消書類がそろう時期を、借入が残るなら金融機関の回答をもとに、決済日までに用意する金額と申込期限を確認します。相続登記が必要なときは、あわせて準備にかかる日数を見て、売却の日程を考えます。
抵当権が残る空き家の売り方を相談できます
- 土地と建物の登記をもとに、借入先へ何を聞けばよいかをご案内します。
- 査定で売却の目安をお伝えし、必要な返済額や売却費用とあわせて、売却できる時期を考えます。
- 相続登記や抵当権抹消登記が必要なら、売却の日程に合わせて司法書士に依頼できます。
小野田敦士が、査定や仲介は宅建業者として、相続登記や抵当権抹消登記は司法書士として対応します。
空き家の所在地と、分かる範囲で借入先や返済の状況をお聞かせください。
残高や書類の保管場所が分からない段階からご相談いただけます。抵当権が残る空き家の売却でよくある質問
土地と建物に同じ金額が載っています。足し合わせる？
同じ借入を担保する抵当権が土地と建物に登記されていることがあります。乙区の内容や共同担保目録で対象を確認し、借入ごとの現在の残高は金融機関に照会します。
借入先から届いた抹消書類をなくしました。どうする？
完済時の書類が一部でも見つかれば手元に残し、借入先へ連絡します。金融機関によっては抹消書類の再交付を受け付けています。書類の種類ごとに用意できるものや代わりの手続き、かかる日数を聞いてください。
相続登記をすれば抵当権も抹消される？
相続登記で所有者を変更しても、抵当権の記録は残ります。完済などで抵当権が消滅していることを確かめ、別途抹消登記を申請します。相続した家を売る場合は、買主へ名義を移すための相続登記の準備も進めます。