岩槻区の不動産相場20年。土地・戸建て・中古マンションはどう動いた？

01 / LONG-TERM TREND

土地はおおむね横ばい、戸建ては上昇。マンションは年による変化が大きい

まず、岩槻区全体の変化から見てみましょう。土地は2006年の7.6万円/㎡から2009年の6.3万円/㎡へ下がり、2016年は8.3万円/㎡、2023年は7.6万円/㎡、2025年は6.2万円/㎡でした。20年間を通じて一方向に上昇したのではなく、上がる時期と下がる時期がありました。

戸建ては2006年14.6万円/㎡、2011年12.5万円/㎡、2018年18.6万円/㎡、2022年20.0万円/㎡、2025年18.7万円/㎡です。2010年代前半まで低下した後、2022年にかけて上昇しました。戸建て単価は土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割った数字で、建物だけの価格ではありません。

中古マンションは2006年14.1万円/㎡、2010年30.8万円/㎡、2011年11.5万円/㎡、2020年14.0万円/㎡、2023年33.8万円/㎡、2025年20.0万円/㎡と変化が大きくなっています。区内全取引に占める割合は8.9%で、年ごとの取引構成によって中央値が変わりやすい市場です。

3つとも1㎡あたりの価格ですが、土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積が基準です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが20年間でどう変化したかを確認します。

土地は40.6%、戸建ては50.5%を占め、この2種別が岩槻区の取引の中心です。中古マンションは、その年に多く取引された町や築年によって中央値に差が出ています。

02 / AREA REFERENCE

浦和区を参考に、中古マンションの件数差まで見る

岩槻区の中古マンション価格を、浦和区と比べてみましょう。2006年は岩槻区が14.1万円/㎡、浦和区が44.0万円/㎡でした。2015年は岩槻区14.1万円/㎡、浦和区46.2万円/㎡、2025年は岩槻区20.0万円/㎡、浦和区71.9万円/㎡です。

土地も比べてみましょう。2006年は岩槻区7.6万円/㎡、浦和区32.1万円/㎡、2015年は岩槻区7.7万円/㎡、浦和区30.0万円/㎡でした。2025年は岩槻区6.2万円/㎡に対し、浦和区は49.1万円/㎡です。中古マンションと土地では、二つの区の価格差が異なります。

岩槻区の中古マンション取引は、2019年が9件、2023年が39件です。年別中央値には築年・場所・面積の違いも反映されるため、浦和区との価格差に加えて、岩槻区の取引件数と物件構成も確認します。

浦和区側の土地・戸建て・町丁別の内訳は、浦和区の不動産相場20年で確認できます。

03 / TOWN-LEVEL VIEW

高い町と、取引件数が多い町は別にある

町丁別の中古マンション中央値を見てみましょう。直近7年では、美園東が57.3万円/㎡（27件）、西町が41.3万円/㎡（24件）、本町が22.8万円/㎡（14件）です。件数を併記すると、同じ上位でも数字の厚みが違うことが分かります。

土地は、美園東が16.4万円/㎡（46件）、東岩槻が14.6万円/㎡（17件）、西町が13.3万円/㎡（30件）です。中古マンションの上位町丁とは顔ぶれが一致しません。

全種別を合わせた年あたり取引件数では、美園東が22.3件、西町が15.3件、加倉が13件です。単価が上位の町と、取引件数が多い町は同じではありません。

中古マンションでは美園東・西町・本町、土地では美園東・東岩槻・西町が上位です。同じ岩槻区内でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。

次に、現在の土地単価ではなく、2006〜2010年から直近7年までの伸び率を見ます。西町が1.14倍、城南が1.13倍、上野が1.12倍です。現在の土地単価順位と、過去からの伸び率順位は同じではありません。

西町は1.14倍、城南は1.13倍、上野は1.12倍です。現在の土地単価が最も高い美園東は、比較起点の中央値がないため、この伸び率ランキングには入りません。

04 / LAND × CONDOMINIUM

西町はマンション、東岩槻は土地の順位が高い

土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。西町は中古マンション区内2位、土地3位で、マンション単価を土地単価で割った比率は3.10倍です。本町は中古マンション3位、土地4位、同比率2.17倍でした。

一方、東岩槻は中古マンション4位、土地2位、同比率0.73倍です。美園東は中古マンション1位、土地1位、同比率3.51倍となっています。この比率は、各町丁で取引された土地と中古マンションの単価差を表しています。

右へ行くほど土地単価が高く、上へ行くほど中古マンション単価が高い図です。西町と東岩槻のように、同じ岩槻区内でも点の位置には違いがあります。

駅距離、築年、住戸面積などの条件は揃えていません。散布図は町丁ごとの市場の違いを見るためのもので、点の位置から一つの住戸や土地の価格を推定するものではありません。

05 / BUILDING AGE

築年別は、取引件数と価格指数を一緒に見る

築0〜9年の中央値を100とした指数では、中古マンションは築10〜19年が73、築30〜39年が25、築40〜49年が20です。築20〜29年は4件のため、図では集計件数が基準を満たす築年帯を比較しています。

戸建ての指数は100 → 65 → 54 → 40 → 43です。築0〜9年が403件、築40〜49年が59件となっています。戸建ては土地価格を含む指標として、この指数の傾きを見ていきます。

中古マンションは築0〜9年が42件、築10〜19年が22件、築30〜39年が38件、築40〜49年が24件です。指数だけでなく、各築年帯の件数も合わせて確認してください。

築20〜29年の中古マンションは4件です。この年代の指数を補わず、集計件数が揃う築年帯ごとの価格差を見てみましょう。

この指数は、一つの物件が年を重ねたときの値下がり率ではありません。各築年帯で実際に取引された物件の中央値を並べたものなので、立地、面積、建物の仕様が違う点を踏まえて見てください。

06 / HOW TO READ

数字の見方（注記）

本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、さいたま市岩槻区の2006-2025年の4,475件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値で、平均値ではありません。

対象地域全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。

取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。市区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。