「ほぼ都内」の浦和。不動産の価値は20年でどう変わった？

01 / LONG-TERM TREND

20年で何が起きたか

まず、区全体の変化から見てみましょう。土地は、2006年の32.1万円/㎡から2011年の29.4万円/㎡へ下がり、2015年は30.0万円/㎡でした。その後、2025年には49.1万円/㎡となっています。20年間は、2011年ごろまでの下落、2012〜2015年のおおむね横ばい、2016年以降の上昇という三つの時期に分かれます。

中古マンションは2006年44.0万円/㎡、2015年46.2万円/㎡、2025年71.9万円/㎡です。前半は土地ほど下がらず、2015年以降の上昇が大きくなっています。土地と中古マンションは同じ年に上昇または下落することが多いものの、価格帯と変化の大きさは異なります。

戸建ては2006年39.1万円/㎡、2015年42.4万円/㎡、2025年52.3万円/㎡でした。ただし、ここでいう戸建て単価は土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割ったものです。建物だけの価格や、建物の性能を示す数字としては読めません。

3つとも1㎡あたりの価格ですが、中身はそれぞれ異なります。土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積を基準にした数字です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが20年間でどう変化したかを確認します。

土地・中古マンション・戸建てのいずれも、20年間ずっと上昇したわけではありません。特に土地は、2011年ごろまで下落したあと、2015年まで横ばいでした。現在の中央値と、そこへ至るまでの変化を分けて確認することが大切です。

背景を重ねると、前半の下落は金融危機後の市場低迷と時期が重なります。その後は、湘南新宿ラインの浦和駅停車や上野東京ラインの開業、低金利、都心部との価格差など、複数の要因が需要を支えたと考えられます。一つの出来事だけで説明するのではなく、相場の転換時期と周辺環境の変化を合わせて見るのがよさそうです。

2020年代には、浦和駅西口南高砂地区の大規模複合再開発も具体化しています。その住宅部分がURAWA THE TOWERです。駅前の変化を示す一例として、URAWA THE TOWERの建物情報・募集状況も確認できます。

02 / TOWN-LEVEL VIEW

いちばん高い町、いちばん伸びた町

町ごとの違いも見てみましょう。直近7年の中古マンション中央値で最も高いのは、東高砂町の101.2万円/㎡（8件）です。町丁全体の年あたり取引件数は3.1件なので、件数も合わせて確認します。取引件数がより多い町丁では、高砂が97.1万円/㎡（59件）、東仲町が93.3万円/㎡（33件）、仲町が85.7万円/㎡（97件）です。土地では岸町が68.5万円/㎡（62件）、東仲町が65.3万円/㎡（10件）、高砂が62.6万円/㎡（14件）でした。

町丁別の順位は、中央値と件数を合わせて確認します。直近7年の全種別を合わせた年あたり取引件数は、常盤が73.4件、領家が46.6件、本太が34.3件です。価格が高い町と、取引件数が多い町は同じではありません。

中古マンションでは高砂・東仲町・仲町、土地では岸町・東仲町・高砂が上位です。同じ「浦和区内」でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。

棒の長さだけでなく、町名の下にあるnも見てみてください。nが大きい町は、より多くの取引から中央値ができています。反対に件数が少ない町では、一つひとつの取引条件が数字に表れやすくなります。

次に、現在の高さではなく、2006〜2010年から直近7年までの変化を見ます。土地の伸び率は岸町が1.71倍、北浦和が1.67倍、本太が1.66倍です。岸町は直近の土地単価でも上位ですが、北浦和と本太は「現在の単価順位」と「伸び率順位」が同じではありません。

「単価が高い町」と「過去の水準から伸びた町」では、上位の町丁が異なります。ランキングを見るときは、起点の価格と件数も合わせて確認してください。

03 / LAND × CONDOMINIUM

土地が強い町と、マンションが強い町

土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。たとえば仲町は中古マンション区内3位、土地8位で、マンション単価を土地単価で割った比率は1.71倍です。上木崎も同比率が1.64倍となっています。

一方、岸町は中古マンション4位、土地1位で、同比率は1.22倍です。元町は中古マンション11位、土地9位、同比率1.01倍でした。この比率は、その町で取引された土地と中古マンションの単価差を表しています。

右へ行くほど土地単価が高く、上へ行くほど中古マンション単価が高い図です。駅距離、築年、住戸面積などの条件は揃えていないため、点の位置だけで個別物件の価格を推定することはできません。

散布図では、右上にある町ほど土地と中古マンションの両方が高い位置にあります。一方で、上下または左右のどちらかへ寄る町もあります。ランキングを別々に見るより、町ごとの市場の違いをつかみやすい見方です。

04 / BUILDING AGE

古くなるとどうなるか

最後に、築年帯による違いを見てみましょう。築0〜9年の中央値を100とした指数では、中古マンションは順に100 → 84 → 63 → 47 → 30、戸建ては100 → 84 → 69 → 60 → 67です。中古マンションは築年帯が上がるにつれて指数が低くなり、築40〜49年では30となっています。

戸建ては築30〜39年の60から築40〜49年の67へ上がっています。築40〜49年の集計件数は62件です。戸建て単価には土地価格も含まれるため、建物だけの価格変化ではなく、土地と建物を合わせた取引結果として見ます。

築0〜9年の戸建ては613件で、新築建売が多く含まれる可能性があります。中古マンションの同じ築年帯は377件です。物件種別間で起点の構成が違うため、指数同士の高低ではなく、それぞれの築年帯による変化を見ます。

中古マンションでは、築年数が増えるほど指数が低くなっています。戸建ての築年別指数には土地価格の影響も含まれます。

この指数は築浅物件からの値下がり率を予測するものではありません。各築年帯で実際に取引された物件の中央値を並べたものなので、立地や面積、物件の構成が違う点を踏まえて見てください。

05 / HOW TO READ

数字の見方（注記）

本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、さいたま市浦和区の2006-2025年の7,917件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値です。平均値ではありません。

区全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。件数が少ない町丁の数字を0や低価格と読み替えることはできません。

取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。