さいたま市見沼区の不動産相場20年。東大宮・大和田・七里周辺はどう変わった？

01 / LONG-TERM TREND

土地と戸建ては2012年ごろまで低下した後に回復

まず、見沼区全体の変化から見てみましょう。土地は2006年13.8万円/㎡から2012年10.5万円/㎡へ低下し、2015年は11.3万円/㎡でした。その後は上昇し、2023年に14.1万円/㎡、2025年に14.8万円/㎡となっています。

戸建ては2006年24.0万円/㎡、2012年18.5万円/㎡、2015年19.3万円/㎡、2023年26.2万円/㎡、2025年26.4万円/㎡です。ここでいう戸建て単価は、土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割った数字です。

中古マンションは2006年18.6万円/㎡、2010年16.5万円/㎡、2015年17.3万円/㎡でした。2020年は17.6万円/㎡、2023年は20.0万円/㎡、2025年は21.3万円/㎡となっています。

3つとも1㎡あたりの価格ですが、土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積が基準です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが20年間でどう変化したかを確認します。

戸建ては取引全体の56.5%、土地は30.9%を占めます。どちらも2012年ごろまで低下した後に回復し、中古マンションは2020年代に20万円/㎡前後となっています。

02 / AREA REFERENCE

浦和区を参考に、中古マンションの推移を見る

見沼区の中古マンション価格を、浦和区と同じ集計方法で見てみましょう。2006年は見沼区が18.6万円/㎡、浦和区が44.0万円/㎡でした。2015年は見沼区17.3万円/㎡、浦和区46.2万円/㎡、2025年は見沼区21.3万円/㎡、浦和区71.9万円/㎡です。

土地も比べてみましょう。2006年は見沼区13.8万円/㎡、浦和区32.1万円/㎡、2015年は見沼区11.3万円/㎡、浦和区30.0万円/㎡でした。2025年は見沼区14.8万円/㎡に対し、浦和区は49.1万円/㎡です。中古マンションと土地では、二つの区の価格差が異なります。

見沼区の中古マンションは2015年の17.3万円/㎡から2025年の21.3万円/㎡へ上昇しています。浦和区とは価格水準が異なるため、差の大きさだけでなく、見沼区内で取引の多い東大宮・大和田町や築年構成を分けて確認します。

浦和区側の土地・戸建て・町丁別の内訳は、浦和区の不動産相場20年で確認できます。

03 / TOWN-LEVEL VIEW

高い町と、取引件数が多い町は別にある

町丁別の中古マンション中央値を見てみましょう。直近7年では、東大宮が35.0万円/㎡（67件）、大和田町が32.2万円/㎡（16件）、島町が27.1万円/㎡（26件）です。件数を併記すると、同じ上位でも数字の厚みが違うことが分かります。

土地は、東大宮が22.4万円/㎡（104件）、丸ヶ崎町が17.4万円/㎡（13件）、堀崎町が15.0万円/㎡（23件）です。中古マンションの上位町丁とは顔ぶれが一致しません。

全種別を合わせた年あたり取引件数では、東大宮が61.4件、大和田町が48.1件、大字南中野が24.1件です。単価が上位の町と、取引件数が多い町は同じではありません。

中古マンションでは東大宮・大和田町・島町、土地では東大宮・丸ヶ崎町・堀崎町が上位です。同じ見沼区内でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。

次に、現在の土地単価ではなく、2006〜2010年から直近7年までの伸び率を見ます。大字御蔵が1.38倍、東大宮が1.19倍、春岡が1.16倍です。現在の土地単価順位と、過去からの伸び率順位は同じではありません。

大字御蔵は1.38倍、東大宮は1.19倍、春岡は1.16倍です。現在の土地単価が最も高い東大宮は伸び率でも上位ですが、大字御蔵は現在の価格水準では異なる位置にあります。

04 / LAND × CONDOMINIUM

島町はマンション、大字小深作は土地の順位が高い

土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。島町は中古マンション区内3位、土地10位で、マンション単価を土地単価で割った比率は2.46倍です。大字風渡野は中古マンション5位、土地9位、同比率1.77倍でした。

一方、大字小深作は中古マンション11位、土地6位、同比率0.58倍です。堀崎町は中古マンション6位、土地2位、同比率1.30倍となっています。この比率は、各町丁で取引された土地と中古マンションの単価差を表しています。

右へ行くほど土地単価が高く、上へ行くほど中古マンション単価が高い図です。島町と大字小深作のように、同じ見沼区内でも点の位置には違いがあります。

駅距離、築年、住戸面積などの条件は揃えていません。散布図は町丁ごとの市場の違いを見るためのもので、点の位置から一つの住戸や土地の価格を推定するものではありません。

05 / BUILDING AGE

築浅中古マンションは12件。築年別指数は件数と合わせて見る

築0〜9年を100とした指数では、中古マンションは築10〜19年が46、築20〜29年が36、築30〜39年が33、築40〜49年が22です。

集計件数は、築0〜9年が12件、築10〜19年が31件、築20〜29年が105件、築30〜39年が92件、築40〜49年が69件です。築浅の中古マンションは件数が限られるため、指数だけでなく実数も確認してください。

戸建ての指数は100 → 69 → 58 → 50 → 36です。築0〜9年が736件、築40〜49年が47件となっています。戸建ては土地と建物を合わせた取引総額を延床面積で割った数字です。

見沼区の中古マンションは、築0〜9年の60.0万円/㎡が12件、築20〜29年の21.8万円/㎡が105件です。築年帯ごとの立地や建物の違いも含むため、件数と単価を合わせて見てください。

この指数は、一つの物件が年を重ねたときの値下がり率ではありません。各築年帯で実際に取引された物件の中央値を並べたものなので、立地、面積、建物の仕様が違う点を踏まえて見てください。

06 / HOW TO READ

数字の見方（注記）

本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、さいたま市見沼区の2006-2025年の7,349件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値で、平均値ではありません。

対象地域全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。

取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。市区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。