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NISHI WARD / 20-YEAR DATA REPORT

さいたま市西区の不動産相場20年。西大宮・指扇周辺はどう変わった？

JR川越線の西大宮駅と指扇駅がある西区。西大宮駅は集計期間の途中に開業し、駅周辺では町名も変わりました。区全体の推移と、西大宮・大字指扇・三橋などの町丁別価格を、4,413件の取引から見てみましょう。

公開 2026年9月1日最終確認 2026年9月1日

ANALYSIS BASE

4,413取引
対象期間
2006-2025
対象地域
さいたま市西区
参考地域
浦和区

01 / LONG-TERM TREND

戸建ては2015年以降に上昇。土地は12万円/㎡前後へ回復

まず、西区全体の変化から見てみましょう。土地は2006年11.0万円/㎡、2010年9.6万円/㎡、2012年9.6万円/㎡、2015年10.0万円/㎡でした。その後は2020年に12.0万円/㎡、2023年に11.7万円/㎡、2025年に11.9万円/㎡となっています。

戸建ては2006年19.2万円/㎡、2010年17.4万円/㎡、2015年19.2万円/㎡、2020年24.0万円/㎡、2023年25.2万円/㎡、2025年26.0万円/㎡です。戸建て単価は、土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割った数字です。

中古マンションは2006年18.5万円/㎡、2010年15.1万円/㎡、2015年14.7万円/㎡、2020年13.0万円/㎡、2023年18.6万円/㎡、2025年14.9万円/㎡です。区内全取引に占める割合は11.6%で、取引された町や築年の構成によって中央値に差が出ています。

3つとも1㎡あたりの価格ですが、土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積が基準です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが20年間でどう変化したかを確認します。

FIG. 01西区の物件種別ごとの20年推移
中古マンション土地戸建て（土地・建物）
横にスクロールして全体を見る →0612182430万円/㎡2006201020152020202518.514.714.911.010.011.919.219.226.0
年別の数値と件数を見る
年中古マンション土地戸建て（土地・建物）
200618.5万円/㎡（n=20）11.0万円/㎡（n=110）19.2万円/㎡（n=59）
200716.9万円/㎡（n=19）11.1万円/㎡（n=85）19.4万円/㎡（n=85）
200815.7万円/㎡（n=22）10.8万円/㎡（n=58）19.1万円/㎡（n=71）
200915.1万円/㎡（n=29）10.8万円/㎡（n=72）18.1万円/㎡（n=85）
201015.1万円/㎡（n=24）9.6万円/㎡（n=83）17.4万円/㎡（n=85）
201115.8万円/㎡（n=20）10.0万円/㎡（n=86）17.6万円/㎡（n=108）
201214.3万円/㎡（n=12）9.6万円/㎡（n=78）18.1万円/㎡（n=91）
201314.0万円/㎡（n=29）10.0万円/㎡（n=77）18.0万円/㎡（n=88）
201414.3万円/㎡（n=29）9.4万円/㎡（n=49）18.5万円/㎡（n=86）
201514.7万円/㎡（n=31）10.0万円/㎡（n=90）19.2万円/㎡（n=118）
201615.0万円/㎡（n=21）10.5万円/㎡（n=72）20.0万円/㎡（n=96）
201716.7万円/㎡（n=22）11.5万円/㎡（n=74）23.0万円/㎡（n=93）
201812.9万円/㎡（n=25）12.0万円/㎡（n=89）25.5万円/㎡（n=152）
201913.0万円/㎡（n=22）12.1万円/㎡（n=60）25.0万円/㎡（n=140）
202013.0万円/㎡（n=20）12.0万円/㎡（n=71）24.0万円/㎡（n=172）
202118.4万円/㎡（n=31）12.0万円/㎡（n=86）23.9万円/㎡（n=193）
202218.5万円/㎡（n=31）11.6万円/㎡（n=84）24.4万円/㎡（n=146）
202318.6万円/㎡（n=20）11.7万円/㎡（n=85）25.2万円/㎡（n=152）
202416.8万円/㎡（n=40）11.4万円/㎡（n=65）25.7万円/㎡（n=170）
202514.9万円/㎡（n=46）11.9万円/㎡（n=53）26.0万円/㎡（n=183）

3年移動中央値（前後1年を含む3年分）。縦軸は万円/㎡。端の年は片側の年しか含まれないため、単年の変化を断定する用途には向きません。

戸建ては取引全体の53.8%、土地は34.6%を占めます。戸建ては2015年以降に上昇し、土地は2010年代前半の9万円/㎡台から、2020年代には11万〜12万円/㎡台となっています。

02 / AREA REFERENCE

浦和区を参考に、中古マンションの推移を見る

西区の中古マンション価格を、浦和区と同じ集計方法で見てみましょう。2006年は西区が18.5万円/㎡、浦和区が44.0万円/㎡でした。2015年は西区14.7万円/㎡、浦和区46.2万円/㎡、2025年は西区14.9万円/㎡、浦和区71.9万円/㎡です。

土地も比べてみましょう。2006年は西区11.0万円/㎡、浦和区32.1万円/㎡、2015年は西区10.0万円/㎡、浦和区30.0万円/㎡でした。2025年は西区11.9万円/㎡に対し、浦和区は49.1万円/㎡です。中古マンションと土地では、二つの区の価格差が異なります。

FIG. 02西区の中古マンション単価推移（浦和区を参考表示）
西区浦和区
横にスクロールして全体を見る →01632486480万円/㎡2006201020152020202518.514.714.944.046.271.9
年別の数値と件数を見る
年西区浦和区
200618.5万円/㎡（n=20）44.0万円/㎡（n=136）
200716.9万円/㎡（n=19）42.7万円/㎡（n=88）
200815.7万円/㎡（n=22）41.6万円/㎡（n=105）
200915.1万円/㎡（n=29）41.4万円/㎡（n=105）
201015.1万円/㎡（n=24）41.7万円/㎡（n=111）
201115.8万円/㎡（n=20）42.9万円/㎡（n=115）
201214.3万円/㎡（n=12）42.9万円/㎡（n=128）
201314.0万円/㎡（n=29）43.0万円/㎡（n=130）
201414.3万円/㎡（n=29）43.5万円/㎡（n=118）
201514.7万円/㎡（n=31）46.2万円/㎡（n=140）
201615.0万円/㎡（n=21）50.0万円/㎡（n=128）
201716.7万円/㎡（n=22）54.3万円/㎡（n=116）
201812.9万円/㎡（n=25）56.0万円/㎡（n=161）
201913.0万円/㎡（n=22）56.7万円/㎡（n=134）
202013.0万円/㎡（n=20）58.7万円/㎡（n=153）
202118.4万円/㎡（n=31）62.7万円/㎡（n=209）
202218.5万円/㎡（n=31）67.7万円/㎡（n=233）
202318.6万円/㎡（n=20）72.2万円/㎡（n=153）
202416.8万円/㎡（n=40）72.7万円/㎡（n=138）
202514.9万円/㎡（n=46）71.9万円/㎡（n=174）

両区とも3年移動中央値（前後1年を含む3年分）。縦軸は万円/㎡で、集計期間と中央値の算出方法を揃えています。

西区の中古マンション中央値は2023年に18.6万円/㎡となり、2025年は14.9万円/㎡です。区全体の推移だけでなく、直近の中古マンション中央値が51.8万円/㎡の西大宮と、その他の町丁を分けて確認します。

浦和区側の土地・戸建て・町丁別の内訳は、浦和区の不動産相場20年で確認できます。

03 / TOWN-LEVEL VIEW

高い町と、取引件数が多い町は別にある

町丁別の中古マンション中央値を見てみましょう。直近7年では、西大宮が51.8万円/㎡（35件）、大字指扇が27.3万円/㎡（33件）、三橋が21.1万円/㎡（16件）です。件数を併記すると、同じ上位でも数字の厚みが違うことが分かります。

土地は、西大宮が16.4万円/㎡（67件）、大字土屋が16.1万円/㎡（12件）、大字指扇が13.4万円/㎡（86件）です。中古マンションの上位町丁とは顔ぶれが一致しません。

全種別を合わせた年あたり取引件数では、西大宮が54.4件、大字指扇が45件、三橋が38.7件です。単価が上位の町と、取引件数が多い町は同じではありません。

FIG. 03直近7年の町丁別単価ランキング

中古マンション

  1. 01西大宮n=3551.8万円/㎡
  2. 02大字指扇n=3327.3万円/㎡
  3. 03三橋n=1621.1万円/㎡
  4. 04大字指扇領別所n=1120.0万円/㎡
  5. 05大字宝来n=1212.7万円/㎡
  6. 06大字高木n=99.3万円/㎡
  7. 07大字西遊馬n=218.8万円/㎡
  8. 08大字植田谷本n=626.9万円/㎡

土地

  1. 01西大宮n=6716.4万円/㎡
  2. 02大字土屋n=1216.1万円/㎡
  3. 03大字指扇n=8613.4万円/㎡
  4. 04三橋n=8012.8万円/㎡
  5. 05大字指扇領別所n=912.7万円/㎡
  6. 06大字内野本郷n=1512.7万円/㎡
  7. 07大字佐知川n=4012.2万円/㎡
  8. 08宮前町n=1712.0万円/㎡
  9. 09大字水判土n=1111.8万円/㎡
  10. 10プラザn=1211.5万円/㎡

2019年以降の中央値。各行のnは、その物件種別の集計件数です。

中古マンションでは西大宮・大字指扇・三橋、土地では西大宮・大字土屋・大字指扇が上位です。同じ西区内でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。

次に、現在の土地単価ではなく、2006〜2010年から直近7年までの伸び率を見ます。大字土屋が1.57倍、大字指扇が1.26倍、大字内野本郷が1.12倍です。現在の土地単価順位と、過去からの伸び率順位は同じではありません。

FIG. 04土地単価の伸び率ランキング
2006〜2010年と同水準1.57倍
  1. 01大字土屋直近 n=121.57倍
  2. 02大字指扇直近 n=861.26倍
  3. 03大字内野本郷直近 n=151.12倍
  4. 04大字佐知川直近 n=401.00倍
  5. 05大字高木直近 n=141.00倍
  6. 06三橋直近 n=800.88倍
  7. 07プラザ直近 n=120.76倍
  8. 08大字島根直近 n=120.69倍
  9. 09大字清河寺直近 n=100.61倍
  10. 10大字西遊馬直近 n=320.35倍
  11. 11大字宝来直近 n=160.34倍
  12. 12大字二ツ宮直近 n=120.14倍

直近7年の中央値を2006〜2010年の中央値で割った値。起点または直近の件数が基準に満たない町丁は除外しています。

大字土屋は1.57倍、大字指扇は1.26倍、大字内野本郷は1.12倍です。西大宮は2017年から使われている町名のため、伸び率ランキングでは比較起点のある旧来の町丁を確認しています。

04 / LAND × CONDOMINIUM

西大宮は、土地・中古マンションとも区内1位

土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。西大宮は中古マンション51.8万円/㎡、土地16.4万円/㎡で、どちらも区内1位です。

大字指扇は中古マンション27.3万円/㎡、土地13.4万円/㎡で、ともに区内2位。三橋は中古マンション21.1万円/㎡、土地12.8万円/㎡で、ともに区内3位です。西区では、この3地域が二つの物件種別で共通して上位に並びます。

FIG. 05町丁別の土地単価と中古マンション単価
横にスクロールして全体を見る →00515103015452060土地の中央値（万円/㎡）中古マンションの中央値（万円/㎡）西大宮大字指扇三橋大字指扇領別所大字宝来大字高木大字西遊馬
町丁別の数値を見る
町丁土地中古マンション比率
西大宮16.4万円/㎡（n=67）51.8万円/㎡（n=35）3.15倍
大字指扇13.4万円/㎡（n=86）27.3万円/㎡（n=33）2.03倍
三橋12.8万円/㎡（n=80）21.1万円/㎡（n=16）1.64倍
大字指扇領別所12.7万円/㎡（n=9）20.0万円/㎡（n=11）1.58倍
大字宝来4.6万円/㎡（n=16）12.7万円/㎡（n=12）2.78倍
大字高木8.1万円/㎡（n=14）9.3万円/㎡（n=9）1.15倍
大字西遊馬3.3万円/㎡（n=32）8.8万円/㎡（n=21）2.64倍

横軸が土地、縦軸が中古マンション。いずれも2019年以降の中央値で、両方に8件以上ある町丁だけを表示しています。

西大宮は土地16.4万円/㎡・中古マンション51.8万円/㎡、大字指扇は土地13.4万円/㎡・中古マンション27.3万円/㎡です。二つの価格を一緒に見ると、西大宮と大字指扇がどちらも上位であることが分かります。

散布図には、各町丁で取引された物件の駅距離、築年、住戸面積などの違いも反映されています。町丁ごとの土地と中古マンションの価格水準を、一つの図で見比べるための資料です。

05 / BUILDING AGE

築10〜19年は2件。築年別は実数と件数で見る

中古マンションは、築0〜9年が51.8万円/㎡（39件）、築20〜29年が23.9万円/㎡（34件）、築30〜39年が20.0万円/㎡（37件）、築40〜49年が7.3万円/㎡（57件）です。

築10〜19年は2件のため、中央値と指数を表示していません。築0〜9年を100とした指数は、築20〜29年が46、築30〜39年が39、築40〜49年が14です。

戸建ての指数は100 → 65 → 52 → 41 → 34です。集計件数は築0〜9年が612件、築40〜49年が35件となっています。戸建ては土地と建物を合わせた取引総額を延床面積で割った数字です。

FIG. 06築0〜9年を100とした築年帯別指数
中古マンション戸建て（土地・建物）
横にスクロールして全体を見る →0255075100指数築0〜9年築10〜19年築20〜29年築30〜39年築40〜49年100n=3946n=3439n=3714n=57100n=61265n=5052n=7041n=5234n=35

図中のnは各築年帯の集計件数。戸建ての築年別単価は土地と建物を合わせた取引総額を延床面積で割った値。建物だけの価値ではない。

築10〜19年の中古マンションは2件です。この築年帯の数字を補わず、確認できる築年帯の単価と件数を表示しています。

築年帯別の数字は、各築年帯で実際に取引された物件の中央値です。立地、面積、建物の仕様なども含めた実際の取引結果として見比べてください。

06 / HOW TO READ

数字の見方（注記）

本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、さいたま市西区の2006-2025年の4,413件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値で、平均値ではありません。

対象地域全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。

取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。市区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。

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