相続人宛てに空き家の通知が届いたら｜最初に確認すること
疎遠だった叔父の空き家の通知が、なぜ私に？
疎遠だった叔父の空き家について、市役所から私宛てに手紙が届きました。屋根が傷んでいるそうです。叔父は、先に亡くなった父の弟です。叔父には子どもがいると聞いていたので、自分が相続に関わるとは思っていませんでした。手紙には、私が相続人に当たる可能性があると書かれています。家の名義も、叔父に借金があったかどうかも分かりません。市に電話したら、修理を引き受けることまで約束しなければいけないのでしょうか。
市の担当課へ連絡し、通知の理由と対応期限を確認します
まずは手紙に記載された担当課に連絡し、なぜ自分に通知が届いたのか、どこが危険で、いつまでに何が必要なのかを聞きましょう。自分が相続人かどうかや、財産・借金の状況が分からないうちは、工事の依頼や費用負担の約束は保留にします。そのうえで、次はいつ、どのような方法で連絡すればよいかを確認してください。
屋根材が落ちそうな建物には近づかないでください。すでに落下や倒壊でけがをした人がいるなど、救助や救急が必要な場合は、安全な場所から119番に通報してください。
市が通知を送った理由を聞いたうえで、自分が相続人に当たるかどうかは、戸籍や先順位の相続人の相続放棄の有無などから確かめます。誰が修理費を負担するのか、誰が売却を決められるのかは、土地と建物の所有関係や相続の状況を調べてから確認します。
先順位の相続人が相続放棄をしたために、自分が相続人になる場合があります。相続放棄は、原則として、亡くなったことと自分が相続人になったことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申述します。通知に「相続人の可能性がある」と書かれていた場合は、受け取った日だけで期限を決めず、いつ何を知ったかを確かめます。通知と封筒を保管し、受け取った日や、それまでに知っていた事情を早めに弁護士・司法書士へ伝えてください。
市に事情を伝えて危険箇所や期限を確認するだけであれば、相続財産の処分には当たりません。相続財産である建物の解体や売却など、財産の処分に当たる行為をすると、民法921条1号により、亡くなった方の財産や借金を引き継ぐ単純承認をしたものとみなされます。財産の状態を保つための保存行為は同号の対象外ですが、どこまでが保存行為と認められるかは作業の内容や状況によって異なります。自分が相続人か分からないことを市に伝え、相続関係や財産、借金を調べます。相続放棄を検討する場合は、工事の契約や着工の前に弁護士・司法書士へ確認してください。
市の担当課へ電話するとき、何を確認する？
- なぜ自分宛てに通知が届いたのか市がどのような事情から自分に連絡してきたのかを聞きます。分かる範囲で亡くなった方との関係を伝えつつ、自分が相続人に当たるか確認できていないことも伝えましょう。
- どの建物の、どの箇所が危険か手紙に書かれた物件の所在地と指摘箇所を伝えます。屋根材の固定などで当面の危険を減らせるのか、市が求めている作業の範囲を確かめましょう。遠方に住んでいる場合は、指摘箇所の写真や現地調査の内容を確認できるか聞いてみます。
- いつまでに、何を報告するか回答の期限と、工事などの対応を求められている期限を確認します。相続の状況を調べている途中なら、その事情を伝え、次にいつ、どのような方法で連絡すればよいかを聞きましょう。
「叔父の空き家について手紙を受け取りました。なぜ私に通知が届いたのか、教えていただけますか。自分が相続人かまだ分からないので、工事や費用負担については確認してからお返事します。危険な箇所や必要な対応、作業の期限を教えてください。いつまでに、どの方法で改めて連絡すればよいですか。」
応急対応と市への報告は、どう進める？
- 手紙と、市に確認した内容を関係者に伝える
相続人や所有者が分かっていれば、手紙の写しと、市から聞いた危険箇所や期限を共有します。安全に現地を確認できない場合は、担当課にその状況を伝えましょう。業者へ調査や作業を依頼する前に、誰が依頼できるのかを確認してください。
- 当面の危険を減らす作業を確認する
屋根材の落下を防ぐ措置など、急いで行う作業の範囲と見積りを確認します。契約する前に、誰が工事を依頼できるかを確かめておきましょう。費用の分担も、できる限り着工前に話し合っておきます。工事前後の写真、見積書、請求書は保管してください。
- 担当課へ対応状況を伝える
作業後は、市が求める方法で報告します。期限までに作業が終わらない見込みなら、どこまで準備できているかを早めに伝え、今後の期限を確認しましょう。連絡するだけで期限が延びるわけではありません。
応急修理と、建物全体の解体は同じ扱いではありません
ほかの相続人と連絡が取れないときでも、何もできないとは限りません。ただし、「危険だから」という理由だけで、建物全体の解体まで一人で決められるわけでもありません。作業の内容によって、必要な同意が変わります。
| したいこと | 同意の考え方 | 契約前に確認したいこと |
|---|---|---|
| 危険を防ぐための小修繕・応急措置 | 財産の状態を保つための「保存行為」なら、共有者の一人でもできる場合があります | 本当に必要な範囲か。大規模な工事や処分になっていないか |
| 継続的な管理や、通常の管理に当たる工事 | 原則として、人数ではなく持分の価格の過半数で決めます | 工事が管理・保存・変更のどれに当たるか。費用の負担方法 |
| 建物全体の解体や、不動産全体の売却 | 原則として共有者全員の同意が必要です | 所有者・相続人、同意、売却に必要な相続登記 |
この表は、ほかの共有者の同意が必要かどうかの説明です。相続放棄ができるかどうかとは別に確認します。「一人でできる保存行為だから、相続放棄も心配ない」とは判断できません。作業が本当に保存行為に当たるかに加え、相続放棄の期限についても確認が必要です。
この区分は作業の名称だけでは決まりません。建物の状態や工事の規模によって判断が変わり、裁判所の手続きが必要な場合もあります。家族で合意できないまま解体を契約することは避け、弁護士などへ確認してください。
修理代は、手紙の宛名ではなく、権利関係と工事の内容から考えます
共有物の管理費用は、原則として持分に応じて負担します。ただし、どの工事費が必要な管理費用に当たるか、相続人間で別の合意があるかなどによって、具体的な負担は変わります。手紙を受け取った方が、当然に全額を負担するわけではありません。
工事業者への支払いと、相続人同士の費用の精算は別です。自分の名前で工事を契約すれば、業者に対しては自分が支払う義務を負うことがあります。「あとで兄弟に請求すればよい」と考えて、先に大きな工事を頼まない方がよいでしょう。
着工前に、必要な作業、見積額、誰が契約するか、立て替えた分をどう精算するかを、メールなどで残しておくと話し合いやすくなります。緊急対応で事前の合意が難しかった場合は、危険な状態と対応の必要性が客観的に分かる写真や記録を残します。ただし、記録を残したからといって、あとで必ず全額を回収できると保証されるわけではありません。
空き家を売るなら、誰と何を確認する？
相続する方針が決まり、空き家の売却を検討する場合は、市への連絡や安全対応を続けながら、売却の準備も進められます。土地と建物をそれぞれ誰が所有し、誰が契約するのかを確認します。
- 土地と建物の登記を確認する
固定資産税の課税明細書などで地番と家屋番号を調べ、土地・建物それぞれの登記事項証明書で名義や持分を確認します。祖父母の名義が残っている場合や、土地と建物で名義が違う場合は、どの相続や所有者について調べる必要があるかを確かめましょう。
- 相続人と、売却について話し合う人を確認する
戸籍などで相続人を確認し、遺言書や遺産分割協議書があれば、取得者が決まっているかを確かめます。相続人が複数いて取得者が決まっていない場合、遺産は原則として相続人全員の共有です。共有の不動産全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。
- 査定を相談し、売主・登記・引渡しの条件を確かめる
相続登記の前から、危険箇所や市の通知の内容を伝えて、現況での査定を相談できます。契約前には売主と必要な同意を確認し、買主への所有権移転登記に先立って相続登記を行います。売却を検討している間も、市から求められている対応と期限を担当課に確認してください。
相続放棄の3か月は、いつから数える？
家庭裁判所で相続放棄が受理されている場合は、その事情を市の担当課へ伝えます。市から資料の提出を求められたら、相続放棄申述受理通知書や受理証明書など、必要な書類を確認します。家族の間で「実家はいらない」と話しただけでは、相続放棄にはなりません。
相続放棄の期間は、原則として、亡くなったことと自分が相続人になったことを知ったときから3か月です。市の通知で初めてその事情を知った場合は、通知が期限の始まりを判断する手掛かりになります。たとえば、先順位の相続人が放棄したことで、自分が相続人になったと通知で初めて知るような場合です。すでに自分が相続人だと知っていた方は、通知によって新しく3か月が始まるわけではありません。
「とりあえず応急修理だけして、相続するかは後で考えよう」としている間にも、相続放棄の期限は進みます。保存行為に当たる対応であっても、期限が止まったり延びたりするわけではありません。期間内に相続放棄や限定承認をしなければ、原則として相続を受け入れたとみなされ、相続放棄ができなくなるおそれがあります。
財産や借金を調べても期限内に判断できない場合は、期限内に家庭裁判所へ、相続の承認又は放棄の期間の伸長を申し立てる方法があります。市への相談や専門家への相談だけで期限が延びるわけではありません。すでに3か月が過ぎていると思う場合も、いつ何を知ったかによって検討が必要になるため、自己判断で諦めず、早めに弁護士・司法書士へ確認してください。
放棄が受理された後も、放棄の時にその財産を現に占有していた方には、相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで、財産を保存する義務が残ります。すべての放棄者が一律に空き家を管理するという制度ではありません。自分がその家をどのように使い、管理していたかによって確認が必要です。
市から通知が届いた空き家を売りたいときは？
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
ご相談を受けたら、まず通知で指摘された箇所と、市が求める対応をお聞きします。あわせて土地・建物の登記や、遺言書・協議書があるかを確認します。売却を考えている方とは、応急対応が必要な箇所と、査定や売却の日程を一緒に確認します。
相続手続きと、空き家の売却をまとめて相談できます
- 土地・建物の名義と相続関係を確認し、売却に必要な手続きをご案内します。
- 必要に応じて、司法書士が合意した内容に基づく遺産分割協議書の作成や相続登記の申請に対応します。
- 市から指摘された箇所や現況を踏まえ、査定と売却方法をご相談いただけます。
相続人の間で意見が対立し、交渉を依頼する必要がある場合は、弁護士へご相談ください。相続登記だけのご相談もお受けしています。
空き家の売却を考えている方は、通知の内容と、ご家族でどこまで話せているかをお聞かせください。
相続登記や家族の話し合いが途中でもご相談いただけます。相続人に届いた空き家の通知についてよくある質問
自分だけに通知が来ました。一人で売却を決めていい？
自分だけに通知が届いたという事情だけでは、一人で売却を決められるかは分かりません。土地と建物それぞれの所有者を確認しましょう。共有の不動産全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。家族で売るか検討するために、査定を相談することはできます。
相続登記が終わるまで、修理を待ってもよいですか？
相続登記が終わっていないことだけを理由に、危険な状態を放置することはできません。保存行為に当たる応急措置なら、共有者の一人で行える場合があります。ただし、相続放棄の期限が止まるわけではありません。放棄を検討中なら、契約前に作業の範囲と期限を専門家へ確認し、市にも事情を伝えてください。
兄弟と連絡が取れません。一人で解体してもよいですか？
共有の建物全体を解体するには、原則として共有者全員の同意が必要です。連絡が取れないだけで、その同意を省略できるわけではありません。必要な保存行為と解体を区別し、所在不明者がいる場合の裁判所の手続などを弁護士へ確認します。
市へ相続人代表者の届出を済ませています。登記も変わっていますか？
市役所へ固定資産税の届出を出しても、法務局の登記名義は変わりません。納税通知書の送付先を決める手続きと、相続登記は別です。市への届出を済ませている場合も、現在の登記を別に確認します。
この手紙を受け取った日から、相続登記の3年が始まるのでしょうか？
一律に手紙の到着日からではありません。相続の開始と、その不動産を相続で取得したことを知った日が基準です。2024年4月1日より前からその事情を知っている未登記の相続は、原則として2027年3月31日が期限です。市への対応期限とは別に確認します。