空き家の解体費用は誰が負担する？相続人・共有者の場合

解体を頼む前に、誰と何を決める？

• 誰が解体に同意するか土地と建物それぞれの登記を確認します。亡くなった方の名義なら、戸籍、遺言書、遺産分割協議書、相続放棄の有無などを調べ、解体について同意が必要な人を確かめましょう。
• 業者と契約する人と、先に代金を払う人契約書の発注者欄と、着手金や残代金の支払期限を確認します。一人が代表して署名する場合は、その人自身が発注者になるのか、委任を受けてほかの人を代理するのかを契約前に業者と確認します。そのうえで、最初に誰のお金から支払うかを家族で決めます。
• 最終的に誰がいくら負担するか見積りのどこまでを家族で負担するか、各自の割合や金額、立て替えた人へいつ返すかを決めます。売却代金から返すなら、売却が遅れたり見送られたりしたときの支払いも話し合っておきましょう。

見積りを取ってから、契約までに何をする？

• 建物付きで売る場合と、解体して売る場合を比べる

  建物が残った状態で査定を受け、買主が解体する条件でも売れる見込みがあるかを確認します。解体して売る場合は、更地での売却見込み額と工事費、工事代の支払時期を確かめます。解体しても買主がすぐに決まるとは限らないため、売却前に工事代を用意できるかも確認しておきましょう。 建物付きと更地での買取価格・先払い費用を比較する

• 見積額で、家財や塀の撤去まで頼めるかを確認する

  建物本体のほか、家財、庭木や塀の撤去、地中の物が見つかったときの追加費用などを確認します。追加作業については、見積書や契約書での金額の示し方や、誰の承認を得てから始めるかを業者と確認しておきましょう。 エコプロデュースの解体見積りの例

• 補助金を考えているなら、契約・着工前に市区町村へ確認する

  対象となる建物や申請者、いつから契約や着工ができるかは制度によって異なります。所在地の市区町村へ確認し、交付される場合は、受け取る人と家族間の負担にどう反映するかを決めておきます。

• 家族で合意した費用の分け方を書面に残す

  どの工事に同意したか、業者と契約する人、最初に払う人、最終負担の割合、精算する期限を書いておきます。追加費用の上限や誰の同意で変更できるかも決め、業者への追加工事の発注方法とそろえておきましょう。

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誰が負担するかは、空き家の権利関係で変わります

「相続人なら全員で払う」「契約した人だけが最後まで負担する」と、一つの決まりで説明することはできません。まず、いまの空き家がどの状態にあるかを分けます。

共有物の管理費用は、民法253条では持分に応じるのが原則です。建物全体の解体費を管理費用と同じように扱えるか、誰がどの費用を負担するかは、工事の事情や合意によって異なります。兄弟の人数で割った額を当然に請求できると考えず、契約前に決めておきましょう。

売却代金から、先に払った解体費をどう返す？

相談例の兄弟3人が、解体してから売ると決めた場合の架空例です。相談者が解体費180万円を自分のお金で先に支払い、売却代金からその分を相談者へ戻すと合意したとします。

売却代金1,500万円から、仲介手数料など合意していた費用60万円と、相談者へ戻す180万円を差し引きます。残る1,260万円を3人で均等に分けると、一人あたり420万円です。

相談者は、先に払った解体費180万円と自分の取り分420万円を合わせた600万円を受け取ります。ほかの2人はそれぞれ420万円です。相談者の先払い分を差し引くと、3人とも手元に420万円が残ります。解体費180万円を3人で負担しているため、一人当たりの負担は60万円です。

金額は説明用です。精算する費用や分ける割合は、当事者の合意に従います。売却代金から返す合意と、税務上の費用の扱いは別に確認してください。

予定どおり売れなかったら、いつ返す？

解体費は業者と決めた期限に支払います。売却まで精算を待つか、決めた日までに各自が負担分を払うかは、契約前に決めておきます。売却前に兄弟の一人だけが負担分を払った場合も、誰が誰にいくら払ったかを記録に残します。売却時にはその支払いを各自の受取額に反映し、最終的な負担が合意どおりになるよう精算します。

市が解体してくれても、無料にはなりません

特定空家等について、市から命令を受けても必要な措置をしない場合は、行政代執行に進むことがあります。市は代わりに解体などを行えますが、税金で片づけて終わりではありません。実際に要した費用について、義務者へ文書で納付を命じます。

代執行費用は、国税滞納処分の例による強制徴収の対象です。自主解体の見積額より安くなる制度でも、費用の上限が決まった制度でもありません。

解体後は、建物滅失登記まで確認します

登記された建物を解体した後は、建物がなくなったことを登記へ反映する建物滅失登記が必要です。登記名義人が亡くなった方のままでも、相続人の一人から申請できます。相続人であることを確認できる戸籍などを添付します。

これは、相続人の一人だけで建物の解体を決めてよいという意味ではありません。解体について必要な同意と、解体後の滅失登記を申請できる人は別の問題です。土地を売る場合の相続登記も別に必要になります。建物滅失登記を土地家屋調査士へ依頼する費用も、解体後の費用として見込んでおきます。

見積書を取ったあと、何を比べて決める？

小野田 敦士

• 司法書士
• 行政書士
• 宅地建物取引士

解体の見積りがあれば、工事代を払って更地で売る場合と、建物がある状態で売る場合を比べられます。売却のご相談では、どちらが希望する時期や費用の負担に合うかを、査定額と引渡し条件から確認します。解体して売るなら、契約する方と、立替分を返す時期も先に確かめておきましょう。

相続した空き家の解体費用についてよくある質問

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