空き家は修理して売る？そのまま売る？費用シミュレーションで比較
古い実家は、修理してから売る方がいい？
相続した実家を売ろうと考えています。内装や水回りが古いため、直してから売るべきか迷っています。修理にお金をかけた分、高く売れるのでしょうか。家財も残っていて、何から始めればよいか分かりません。
修理を頼む前に、いまの状態での売却見込みを確かめます
空き家は、家財や傷みがある状態から売却相談を始められます。修理をするかどうかは、現況で売る場合と修理して売る場合の価格・費用・期間を比べて決めます。
「きれいにした方が売れそう」と感じるかもしれません。ただ、修理後に高く売れる見込みがあっても、工事費や売却までの保有費用が増えれば、手元に残るお金が少なくなる場合があります。先に工事を決めてしまわずに、いまの状態で売る方法から比べてみましょう。
屋根材の落下や漏水など、そのままにしておくと被害が広がる箇所への対応は急ぐことがあります。安全のための応急措置と、売るためのリフォームは分けて考えます。市から通知が届いている場合は、求められている対応と期限の確認を優先してください。
修理を決める前に、何を比べる？
- いまの状態なら、誰にどのくらいで売れそうか？建物を使う買主、購入後に改装する買主、土地を探す買主では、必要とする工事が異なります。家財や不具合を分かる範囲で伝え、想定される買主と成約価格の見込みを確認します。
- 修理した場合、価格と売れるまでの期間はどう変わるか？単にきれいになるだけでなく、その工事によって買主の希望条件に合うようになるかを確かめます。売出価格だけでなく、どのくらいの成約価格と販売期間を見込むのか、根拠と合わせて確認しましょう。
- 工事をすることで、いくら費用が増えるか？修理費のほかに、工事や販売に時間がかかることで増える管理費、保険料、税金などを確認します。売却価格が変わることで増える売却費用も含めて比べましょう。
修理して売る場合と、そのまま売る場合をシミュレーション
金額を入力すると、修理による値上がりの見込みと追加費用を比較できます。初期値は説明のための架空の金額です。相場や工事費の目安、自社の成約事例ではありません。
リフォーム代は、いくらまでかけられる？
すべて万円単位で入力してください。売却価格を自動で予測する機能はありません。査定や見積りをもとに、想定する金額を入れて比べます。
家財や不具合など、いまの状態を前提にした金額です。
検討中の修理内容を前提に、売却相談で確認する金額です。
両方の売り方で必要になる応急措置費などは含めません。
工事や販売の期間が延びることで増える管理費、保険料、固定資産税などです。
価格などの違いで増える費用だけを入力します。仲介手数料などの総額ではありません。
入力した条件では、この金額を超えると、そのまま売る場合より比較額が少なくなります。工事の範囲を変える場合は、修理後の想定成約価格も見直してください。
修理費の目安 ＝ 成約価格の増減 − 保有費用の増加分 − 売却費用の増加分
ここで示すのは、想定する値上がり分で回収できる修理費です。手元資金から支払える予算や、借りられる金額ではありません。
入力した金額での比較結果
比較額は実際の手取り額ではありません。
- 修理による成約価格の増減
- +250万円
- 修理に伴う追加費用の合計
- 330万円
差額 ＝ 成約価格の増減 − 修理費 − 保有費用の増加分 − 売却費用の増加分
成約価格から、修理に伴う追加費用だけを引いた比較額
- そのまま売る場合
- 1,500万円
- 修理して売る場合
- 1,420万円
比較額は実際の手取り額ではありません。両案に共通する売却費用や安全のための応急措置費、譲渡所得税、ローンの返済などは計算に含めていません。実際には、それぞれの売り方で必要になる費用を見積もって比較します。
査定額も、この計算結果も、将来の成約価格や修理の効果を保証するものではありません。
工事が長引く場合や、見込みより低い価格で売る場合も入力してみましょう。金額がまだ分からない段階でも、売却相談は始められます。査定や見積りで確認した金額を使うと、実際の条件に近づけて比べられます。
計算に使う価格や費用は、どう確かめる？
- 修理前の状態で査定を受ける
片づけや修理を終える前に、現況のまま売る場合の価格と条件を確認します。査定額は将来の成約価格を保証するものではないため、どのような買主を想定しているかや、類似する取引事例も合わせて確かめましょう。
- 修理の目的ごとに、工事内容と見積りを確認する
安全のための措置、傷みを広げない修理、見た目や設備を整える工事に分けて整理します。工事の施工範囲や追加費用の有無、完了までの期間を見積書で確認しましょう。
- 同じ工事内容で、修理後の売却見込みを確認する
見積書をもとに、修理後に見込む成約価格や想定する買主、販売期間を確認します。現況は仲介で修理後は買取など、売り方まで違う比較になっていないかも確かめましょう。
- 増える費用を引き、修理する範囲を決める
工事費に加え、追加でかかる保有費用や売却費用を比べます。数字がすべてそろっていなくても、売却相談は先に始めて構いません。必要な資料や確認する順番も、一緒に整理していきます。
全部直すか、何も直さないかの二択？
安全のために必要な措置をしたうえで、現況で売る方法もあります。工事の範囲を広げる前に、次のように分けて考えてみましょう。
| 方法 | 比較したいこと |
|---|---|
| 現況のまま売る | 不具合や家財を含めた条件で探せる買主、見込める成約価格、売主が負担する作業 |
| 必要な部分だけ直して売る | 応急措置や傷みを広げない修理の範囲、内覧の支障を減らす効果、追加費用 |
| 内装や設備も直して売る | 工事後に見込める価格と販売期間、工事費を差し引いた結果、買主の希望に合う内容か |
| 解体して土地として売る | 建物付きで売る場合との違いや解体費、再建築の可否や接道などの制限、税金や補助金を確認する |
例えば、購入後に自分の好みに合わせて改装したい買主にとっては、売主が選んだ新品のキッチンが価格に見合う魅力になるとは限りません。何を直すかは、想定する買主と売却条件を確かめてから決めましょう。
解体を検討する場合も、修理との比較だけで決めず、建物付きでの売却見込みを確認します。費用の負担については相続人・共有者の解体費用、税金の考え方は空き家の固定資産税の記事でも説明しています。
現況のまま売る場合でも、把握している雨漏りや不具合、過去の修理履歴などを伝えます。何を買主に説明し、どこまで売主が対応するかは、売買契約の条件と一緒に確認しましょう。
修理の見積書では、どこを見る？
総額だけでは、修理の必要性や売却後に残るお金を比べにくいものです。東京都の「住宅リフォーム事業者行動基準」でも、材料や数量・単価の具体的な記載と、「一式」で示す項目の内容説明を求めています。売却前の修理を検討するときも、次の項目を確かめましょう。
- どこまで工事に含むか？屋根や外壁、水回りなどの施工箇所と、材料・設備の仕様を確認します。足場や養生、廃材処分、諸経費などもどこまで含まれるかを確かめましょう。
- 追加費用がかかるのは、どんな場合か？工事を始めてから傷みが見つかった場合など、追加工事が必要になる条件と、金額の説明や承諾の方法を確認しておきます。
- 工事と支払いは、いつになるか？着工や完了の見込みと合わせて、契約時・着工時・完了時といった支払時期を確認します。売却代金が入る前に用意する必要があるお金も、大事な判断材料になります。
傷みが分からないときは、建物状況調査を受ける？
建物状況調査（インスペクション）では、講習を修了した建築士が基準に沿って建物の劣化や不具合を調べます。目視などを中心とする調査であり、修理費や売却価格を決めるものではありません。調査できない箇所もあるため、すべての不具合が分かるわけではありません。
建物を使う買主を探す場合には、状態を説明する材料として活用を検討できます。先に調査を申し込む必要があるか迷うときも、まずは売却相談でお話しください。建物の状態と売り方を伺い、確認が必要な箇所を一緒に考えます。
修理と売却、何から相談すればいい？
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
工事の見積りも登記の確認も、相談前にすべて済ませておく必要はありません。「売りたいけれど、直すべきか分からない」という段階からお気軽にお話しください。いま分かる範囲で建物の状態を伺い、現況で売る方法と、修理する場合に確かめたいことを一緒に整理します。
相続した家の名義が親のままで、誰が取得するか決まっていない場合でも、売却に向けた相談を始められます。現在の登記と相続関係を確認し、必要な相続登記や相続関係の書類作成のご依頼もお受けします。売却の準備とあわせて、何から進めるか一緒に考えましょう。
いまの状態から、売却方法を一緒に考えます
- 家財や傷みがある状態のまま、現況での売却見込みを確認します。
- 修理の見積書がある場合は、売却見込みと工事費用を比べます。
- 見積りや資料がそろっていなくても、必要な確認から順にご案内します。
- 相続手続きも含めて、売却までの進め方を整理します。
査定額や修理後の見込みは、将来の成約価格を保証するものではありません。売却を決める前のご相談もお受けしています。
修理代をかけるべきか、一人で悩んでいませんか。家財や名義のことも、いま分かる範囲でお聞かせください。
見積り・片づけ・相続手続きが済んでいなくても構いません修理して売るか迷ったときのよくある質問
家財を片づけないと査定を頼めない？
家財が残っている状態からでも査定を相談できます。片づけにかかる費用や、家財を残した場合の売却条件も含めて確認します。何を残すべきか分からない場合は、処分する前にご相談ください。
修理の見積りを取ってから相談する方がいい？
見積りがなくても相談できます。現況での売却見込みを確認してから、費用を調べたい工事を決める方法もあります。すでに見積書をお持ちであれば、その内容をもとに比較を進めます。
雨漏りのある家は、直さないと売れない？
雨漏りの状況を伝え、現況のままで売却条件を考える方法もあります。ただし、漏水や部材の落下など被害が広がるおそれがある場合は、必要な応急措置を先に検討します。売却のためにどこまで直すかとは分けて確認しましょう。
簡易査定で、リフォーム後の価格も分かる？
このサイトの簡易査定は、地域・面積・築年などが近い取引事例から価格の目安を算出するものです。個別の修理内容や工事費は計算に含まれません。修理前後の売却見込みは、物件の状態と工事内容を確認したうえで比較します。
親の名義のままでも売却の相談はできる？
売却に向けた相談は、相続登記の前から始められます。誰が相続するか、現在の登記がどうなっているかを確認し、売却を進めるまでに必要な相続手続きも一緒に整理します。